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新房验收交房全套流程及注意事项

556人浏览  2019-12-17 07:54:37  来源:

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导语:交房是一门大学问,在交房中需要的交房手续以及验房技巧都是一些常识。虽然在交房的时候,开发商都会有专人负责和业主一起验房,但是,专家建议初次收房的业主们最好还是找熟悉的人或者有过购房经验的朋友陪同一起收房。

在交房前要准备什么手续?基本的流程什么呢?在交房时,开发商需有专人陪同业主验房,并且有一份《住户验房交接表》,供业主记录验房过程中发现的问题,如果开发商未提供这类表格,那业主可自己拿纸进行记录,记录整理后成一份书面格式,一式两份,由开发商盖章,一份交给开发商,一份业主自己保存。

一、交房要具备哪些条件?
按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件:

1.经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验,出具是否合格的书面证明,如果验收合格,还须说明质量等级,如合格、优良等。

2.住宅房屋所属的楼盘必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋,不允许交付,公安户籍管理部门不予办理入户手续。

3.办理房地产初始登记手续,取得了新建商品房房地产权证,俗称"大产证"。实际上只要取得"大产证",就必须具备一、二条所列条件。没有取得"大产证"的,开发商不能办理交房手续,若开发商向买方预先交付房屋交钥匙的,买方应拒绝接受。

不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时,就提前进房装修,等交房期届满,开发商却交不出符合合同约定标准的房屋;或配套不到位;或质量存在问题或产权有纠纷;或有些费用未缴付,导致不能按时取得住宅交付使用许可证和商品房房地产权证。

二、房屋交房中需要哪些手续?

1、通知
开发商取得商品房房地产权证后,应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内,按有关规定,如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用(即默认交接已经完成)。

2、验收
购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收,并做好记录,同时,不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。

验收时,开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的,购房者可以拒绝验收,由开发商承担责任。

三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规,商品房交付使用时,应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的,购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后,委托物业管理公司等单位维修的,应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项。

四、签署房屋交接书
购房者对房屋及其产权进行检验,认为符合合同约定条件的,应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的,应做好记录,要求开发商签字,直至开发商的房屋完全符合交房标准,再签署房屋交接书。

具体的验房流程如下:
第一步:墙面验收
墙地面是出现问题较多的地方,虽说有些可在后期装修中得到弥补,但墙地面直接关乎房屋结构合装修质量,墙地面验收不容马虎。
Step1 验空鼓 用锤子敲击墙面,听是否有咚咚声,若有则说明墙面有空鼓。空鼓与不空鼓的地方,受潮系数不同,作用力也就不同,易出现脱落现象。
Step2 查开裂 检测墙面是否有开裂,新旧墙交界处易出现规则开裂,后期用防裂网稍做处理即可,而墙体不充实、结构运动导致的开裂,需反映给开发商处理。
Step3 测垂直 打开红外线水平测试仪,对准墙角,看红外线阴阳角处是否垂直,然后用尺子量水平垂直线测与地面落差度,在2公分以内为合格。

第二步:门窗验收
门窗关乎着业主的居住安全,不少业主在验收时不注意,导致后期装修非常麻烦,甚至必须更换门窗,因此门窗验收非常必要。
Step1 看外观 近距离仔细观察门窗表面,看门窗表面是否存在刮痕、开裂、色差等现象,用手轻轻触摸表面,看是否平整光滑等。
Step2 测开启 用尺子检验门窗是否垂直,轻松开启门窗,看五金是否完善,门锁是否开启灵活,轻轻晃动把柄,检查安装是否牢固。
Step3 验密封性 接下来,要验收的是门窗的密封性,一般看密封胶条是否完整,也可选在下雨天验收,亲自感受是否透风,渗水。

第三步:水电验收
水电工程是家装中隐蔽工程,水电验收,看似简单,但若不验收,可能会遗留潜在问题,为见后的生活带来隐患。
Step1 看电路回路 用手指按压电线,检查电闸电线是否有松动情况,打开电闸,用验电器插在插座上,看电路回路是否正常;打开控制面板开关,看灯是否会亮。
Step2 测弱电系统 检测弱电系统(有线、网络、电话)线路是否通畅,电路改造时,要注意强、弱电的垂直距离保持在1m以外,否则会影响电视的收看效果。
Step3 测水管系统 检验厨房、卫生间、阳台的进出水管是否安装牢固,排水是否顺畅,另外通过打压试验检测水管是否漏水,防水和淋水试验检测防水情况。

律师说,在正常交房过程中,业主应该查看以下文件:
一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》,这是国家强制要求的。
二是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书",这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的,现在交房时开发商都应提供。
三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据,看是否与购房合同中约定的有出入,以便尽早使问题获得解决。

延伸阅读:  新房验收交房全套流程及注意事项

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